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金融支持16条措施:做好房地产项目并购金融支持

来源:中国拟在建项目网    2022年11月14日    
       近日,一份落款为中国人民银行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(以下简称《通知》)在地产圈广为传播并引起热议。

  该《通知》共分为保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益等六大板块、十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。

  多位业内人士11月13日接受《每日经济新闻》记者采访时均表示,《通知》表述内容重要、信息量很大,对于当前房地产市场将产生积极且重要的影响,也体现了监管层对于地产金融的态度,避免因失灵和去杠杆提速导致系统性风险的发生,同时也希望向新市民、租赁等新的地产融资方向转型。

  据第一财经,北方某省市银保监局称已于11月12日下午收到上述《通知》,并按照要求转给各银行保险机构。

  在地产圈传播的《通知》截图在地产圈传播的《通知》截图

  稳定房地产开发贷款投放

  对国有、民营房企一视同仁

  《通知》中的金融十六条措施包括:

  1、稳定房地产开发贷款投放;

  2、支持个人住房贷款合理需求;

  3、稳定建筑企业信贷投放;

  4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期;

  5、保持债券融资基本稳定;

  6、保持信托等资管产品融资稳定;

  7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款;

  8、鼓励金融机构提供配套融资支持;

  9、做好房地产项目并购金融支持;

  10、积极探索市场化支持方式;

  11、鼓励依法自主协商延期还本付息;

  12、切实保护延期贷款的个人征信权益;

  13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排;

  14、阶段性优化房地产项目并购融资政策;

  15、优化租房租赁信贷服务;

  16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。

  在保持房地产融资平稳有序方面,《通知》要求,稳定房地产开发贷款投放。坚持“两个毫不动摇”,对国有、民营等各类房地产企业一视同仁;支持个人住房贷款合理需求、稳定建筑企业信贷投放,保持债券融资基本稳定、保持信托等资管产品融资稳定。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进11月13日通过微信向《每日经济新闻》记者表示,此次“央行16条”新规是对新一轮房地产金融工作的系统总结和定调,也是二十大以来最清晰和全面的房地产金融制度路线。此次政策实际上批评了三种歧视性的房地产信贷投放做法,即对民企的支持力度偏少、对聚焦地产主业的地产企业支持较少、因项目爆雷而忽视对整个地产企业的支持,很明确规定,对国有、民营等各类房地产企业一视同仁;此类定调有助于对金融机构工作思路纠偏,确保路线不偏、执行力增强。

  具体来看,《通知》要求支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资,在保证债权安全的前提下,鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商,积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持,促进项目完工交付。自《通知》印发之日起,未来半年内到期的,可以允许超出原规定多展期1年,可不调整贷款分类,报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

  严跃进认为,从工作优化方面,政策提及了两个内容,即允许展期1年、可不调整贷款分类,此类规定意义重大。

  “鉴于房地产市场的特殊情况,展期制度在房地产贷款领域应用将加大。通过展期模式,有助于促进金融机构贷款政策稳定、防范金融机构和房企关系恶化,所以是化解风险非常有必要的操作。此次展期的年限为1年,客观上也说明,到明年也依然是要大力支持房企保交楼工作的。各类金融机构要理解这个时间点的设置,用足用好政策,主动扶持房地产企业的保交楼工作。”

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉11月13日下午通过微信告诉《每日经济新闻》记者,市场失灵的情况下,需要有为政府及时介入。“目前,地产量价下行风险爆发,预期悲观,形成了负反馈循环,导致地产市场出现了失灵式下行,各方都在规避风险,“金融加杠杆”逆转为“金融减杠杆”,导致行业出现流动性陷阱,从近期金融数据来看,金融机构对地产的收缩很明显。这意味着,尽管近期出台了大量宽松政策以扶持企业合理融资、并购和保交楼,刺激居民住房消费融资,但政策效果并不明显。”

  从10月份数据看,地产融资紧缩趋势明显。10月居民户贷款减少180亿元,是今年自2、4月后又一次负增长,同比减少4827亿元,体现居民融资需求弱化。10月份企(事)业单位中长期贷款增加2433亿元,9月增幅6540亿元,企业部门中长期贷款新增规模也边际缩小。这其中,金融机构对地产的收缩很明显。

  支持开发性政策性银行

  提供“保交楼”专项借款

  对于近两年来市场最为关注的受困房企风险处理方面,《通知》鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务,重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目,支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。

  通知还要求金融机构积极探索市场化支持方式,对于部分已进入司法重整的项目,金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则,一企一策协助推进项目复工交付。支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式,依法依规市场化化解受困房地产企业风险,支持项目完工交付。

  具体到在“保交楼”金融服务方面,《通知》要求商业银行自通知印发之日起半年内,向专项借款支持项目发放的配套融资,在贷款期限内不下调风险分类;对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的,可予免责。

  李宇嘉认为,根据《通知》要求,只要是财务总体健康、短期面临困难的企业,都享受债券增信支持,且有困难偿还的,明确了可以展期,有国资背景的企业做增信,债券购置,相当于信用注入、定向现金流注入,市场对风险的担心可以打消。

  此外,《通知》还在拓宽住房租赁市场多元化融资渠道给予指导,鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券,筹集资金用于増加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

  “根本上讲,希望稳妥推进去杠杆的进程、降低风险处置的影响,稳定市场预期,特别是保障民生不受冲击,最终实现房地产平稳。因此,该《通知》发布后,有望纠偏过度信贷紧缩,缓减流动性陷阱。”李宇嘉认为。

  事实上,在此次金融十六条措施曝光之前,市场已有涉及房地产融资等政策的信号出现。

  11月初,在香港金融管理局“国际金融领袖投资峰会”上央行行长易纲就表示,人民银行积极支持房地产行业健康发展,降低了个人住房贷款利率和首付比例,鼓励银行通过‘保交楼’专项借款支持已售住房建设交付,支持刚性和改善性住房需求。“随着中国城镇化进程不断推进,我们相信房地产市场能保持平稳健康发展。”

  11月8日,中国银行间市场交易商协会(以下简称交易商协会)表示,为落实稳经济一揽子政策措施,坚持“两个毫不动摇”,支持民营企业健康发展,在人民银行的支持和指导下,交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”),支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

  11月10日,交易商协会受理了龙湖集团200亿元储架式注册发行,中债增进公司同步受理企业增信业务意向;11月11日,新城控股表示,拟向交易商协会申请新增150亿元债务融资工具的注册额度,但事项尚存在不确定性。

  11月12日,保利发展公告,收到交易商协会出具的4份《接受注册通知书》,同意接受该公司中期票据、短期融资券注册,总额100亿元,注册额度自各《接受注册通知书》落款之日起2年内有效。

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