保障房市场需求往往较小，并且这种住房需求很不稳定，往往会随着国家地方政策法规的变动和人口的流动性变化而变化，因此载着投资人美好回报预期的小船很可能说翻就翻。
2014年以来，国内PPP市场异常火爆，并在传统的市政、交通、水务领域得到迅速推广，多个项目逐步开花结果。但在保障住房领域，PPP之“梦”似乎还停留在冰冷的冬夜。同样是需求庞大的公共服务，缘何会“冰火两重天”?
依笔者看来，保障房PPP不受待见，原因主要有以下四个方面：
第一，保障房概念界定不清，风险不可预测。目前，无论是国家还是地方，官方定义或者媒体用语，保障房的概念始终并未被清晰地界定，有的将棚户区改造中的居民安置房也囊括其中。事实上，棚户区改造安置房本质上是被改造居民拥有完全产权的商品房，将其纳入保障房概念的做法值得推敲。另外，如若将棚改安置房纳入保障房PPP的合作范围，政府偿还棚改安置房建设投资成本的主要偿债来源是被腾挪改造地块出让收益，而棚改拆迁工作耗时的不确定性极大，因而投资建设棚改安置房的风险有可能是一个看不见的大“窟窿”。
第二，保障房PPP的小众市场特征明显，难以引起大众关注。从我国实际来看，市场对于保障房的需求，绝大部分集中于北上广深等一线大城市，较少部分存在于二三线城市，三四线城市极少。因此，保障房投资市场并不是一个大众市场，自然难以引起大众关注。此外，城市保障房一般位于远离城市中心区域的偏郊地区，周边配套不完善，人气不足，缺乏社会投资吸引力，在一定程度上加剧了保障房市场的小众市场特征。
第三，保障房市场前景不可预知。当前，我国绝大多数城市楼市去库存压力突出，在这种形势下，各地纷纷出台或拟出台多种去库存措施，其中之一便是政府购买存量积压商品房为城市保障房提供房源。保障房市场本就“小众”，如此一来屋漏偏逢连夜雨，原先政府保障房PPP之计随时被这场雨水浇灭，社会投资人将更加犹豫。
第四，载着美好回报预期的小船可能说翻就翻。按常理，如保障房项目以PPP模式操作，不考虑或忽略项目相关的其他经营性收益，则其回报机制必然是使用者付费(房屋租金收入)+政府可行性缺口补贴。其中，可行性缺口补贴付费基数，一般是以项目社会资本采购初期的市场需求预测为基础测算而来，也就是说，良好的回报预期基于良好稳定的市场需求预期。事实上，如前所述，保障房市场需求往往较小，并且这种住房需求很不稳定，往往会随着国家地方政策法规的变动和人口的流动性变化而变化，因此载着投资人美好回报预期的小船很可能说翻就翻。
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