4月30日，证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(证监发〔2020〕40号，以下简称“《通知》”)并出台了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿)(以下简称“《指引》”)，标志着境内基础设施领域公募REITs试点工作的正式起步。对此，业内多数专家都认为，公募REITs试点的开展将对中国基础设施投融资体制带来重大变革。
REITs适用于哪些范围?
基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产。(本次虽然未包含住宅和商业地产，但随着REITs市场试点和未来市场的逐步成熟，住宅和商业地产类REITs将会被开发或上市。)
REITs能否解决PPP项目建设期的融资问题?
PPP项目分为建设期和运营期。项目建设期所需资金规模大，对于建设方或开发商来说，能否通过REITs方式解决项目建设期的资金问题?如果可以，那将大大缓解建设方的资金压力。但答案是否定的。
鉴于根据《指引》第七条，基础设施基金拟持有的基础设施项目应当符合“经营3年以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力;现金流来源具备较高分散度，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入”等条件，因此，对于可开展REITs业务的PPP项目而言，一方面从项目所处阶段来看，必须是已经完成建设并经过3年以上的运营，因此REITs并不能解决PPP项目建设期的融资问题，其主要的作用是为PPP项目在运营期的股权再融资和投资人的退出提供更多的选择空间;另一方面从回报机制来看，基础设施基金应当投向以使用者付费为主的项目，这就排除了纯政府付费类项目和以政府补助为主的准经营性项目。
基础设施REITs能否覆盖PPP项目的债务性融资存在不确定性?
对于通常的PPP项目，根据我国固定资产投资项目资本金制度的要求，其融资方案通常采取“资本金出资+债务性融资”的方式，且项目前期通常均会保持较高的资产负债率水平，即呈现“小股大债”的情形。而根据《指引》规定，基础设施基金80%以上基金资产需要通过股权方式投入基础设施项目公司，直接或间接对外借款总额不得超过基金资产的20%，且借款用途限于基础设施项目维修、改造等，即基础设施基金的资金运用必须遵循“大股小债”的原则。因此，按照目前规定，基础设施REITs能否覆盖PPP项目的债务性融资存在不确定性，如希望通过使用更低融资成本的基础设施REITs资金实现对债务性融资置换的目的，仍然需要对可行路径进行进一步设计和论证。
REITs后如何保持PPP项目的稳定运营
通观《指引》全文，基金管理人在基础设施REITs中处于核心地位。但所谓“欲戴王冠，必承其重”，相应地，基金管理人也必须承担起项目运营管理等责任。而《指引》第三十六条规定，“基金管理人可以设立专门的子公司或委托第三方管理机构负责基础设施日常运营维护、档案归集管理等，基金管理人依法应当承担的责任不因委托而免除”。我们认为，基金管理人可设立专业化的运营子公司并逐步培养和提高其运营管理能力，而对于一些专业性较强、管理需求较高的PPP项目(如轨道交通、污水和垃圾处理等)来说，更适合采取由基金管理人采取委托第三方专业机构运营管理的方式。
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