涉及土地的PPP项目中，投资人往往先竞标，再处理土地使用权事宜。但现实中可能被他人拍去部分项目用地，从而无法进行整个项目整体实施。
问 题
PPP项目投资人如何顺利拿到该项目所需的土地?
解 析
PPP项目近年蓬勃发展，社会资本为政府项目融资注入新活力，实现了合作各方的互利共赢，节约了社会成本，但是往往会出现投资人竞标项目成功，却没有拿到所需用地使用权的情况。如何有效保障投资人获取项目用地需要进一步明确。
一、PPP项目用地的取得方式
一是划拨方式。《土地管理法》、《城市房地产管理法》，以及《划拨用地目录》中规定对“城市基础设施用地和公益事业用地”等可以划拨方式取得。目前来说，只有部分PPP项目能通过划拨方式取得项目用地。
二是有偿供应方式。一般以出让方式为主，租赁和作价入股为辅。其中出让方式中以“招拍挂”方式为主，对协议出让方式有十分严格的限制。PPP项目的特殊性使得其在适用上述方式时出现运行不畅的问题。PPP项目一般先通过公开竞争或一对一谈判方式完成投资人竞选程序，中选的投资人获取相应的土地后，开展投资、建设、运营等活动。这便意味着投资方在正式展开项目之前必须拿到该土地。
但依照目前规定，可能会出现政府一方面通过招标、谈判、磋商、单一来源采购等方式选择投资人，另一方面不得不依据法律规定通过“招拍挂”方式出让项目用地，从而造成投资人虽中标却未获得所需的土地使用权的错位情况发生。即使是协议出让，如果产生两个以上的意向用地人的话，亦不能保证投资人一定能获得项目用地，且“招拍挂”出让制度会使得投资人获取土地使用权所付出的成本增加，相应也会抬高政府购买的价格，违背PPP模式减少社会成本的初衷。
二、PPP项目投资人顺利取得土地使用权的操作建议
为解决上述问题，结合相关法律法规和实践，笔者认为，目前可采用以下方式保障PPP项目竞标成功后顺利取得土地。
(一)“PPP+土地”联合招标方式
财政部等20个部委局《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知》(财金〔2016〕91号)认可了“PPP+土地”联合公开招标的方式。《传统基础设施领域实施政府和社会资本合作项目工作导则》(发改投资〔2016〕2231号)明确指出，如果项目建设用地涉及土地“招拍挂”，鼓励相关工作与社会资本方招标、评标等工作同时开展。《国土资源部办公厅关于印发〈产业用地政策实施工作指引〉的通知》(国土资厅发〔2016〕38号)指出，采用政府和社会资本合作方式实施项目建设时，相关用地需要有偿使用的，可将通过竞争方式确定项目投资主体和用地者的环节合并实施。
PPP模式实施项目建设时将确定投资方和用地者的环节合并实施，一步到位的“打包”方式为下一步项目的实施提供保障。
(二)符合条件的项目用地可以采用作价入股的方式
相关部委出台的政策文件中肯定了符合法律规定条件的项目用地作价入股方式的可行性。
财政部、民政部、人力资源社会保障部《关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》(财综〔2015〕15号)提出，政府可以土地作价入股方式注入项目公司，支持公共租赁住房政府和社会资本合作项目。
财政部等20个部委局《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知》(财金〔2016〕91号)和《国土资源部办公厅关于印发〈产业用地政策实施工作指引〉的通知》(国土资厅发〔2016〕38号)中进一步明确，现阶段仅政府投资建设不以营利为目的、具有公益性质的农产品批发市场和公共租赁住房两类项目用地可以作价出资(入股)方式使用新供建设用地。其余不符合《划拨用地目录》的土地均应以出让或租赁方式供应。
上述两种方式契合了政府与社会资本合作的新型市场化运作机制，突出了“利益共享、风险分担”的原则，可以确保项目投资人及公司能顺利拿到项目所需土地，解决投资方的后顾之忧，降低项目成本，保证社会利益最大化。
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